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8 de Maio de 2021

O que fazer com aquele seu parente pra quem você emprestou uma casa

artigo do escritório Domingues & Lisboa

Fabio Galucio Lisboa, Advogado
Publicado por Fabio Galucio Lisboa
há 3 anos

Na vida, sempre há quem precise de algo.

Às vezes de um amigo, às vezes de um abraço e, às vezes, de... uma casa?! Sim, meus queridos, todo mundo sabe de alguém que precisa de um lar.

E, se dói naquele que vemos na rua, dói até mais quando é alguém da própria família. É ruim quando não podemos ajudar, mas é pior quando não queremos.

Sempre dá-se um jeito, ele vai morando aqui, ali e, ou consegue um lugar, ou vai vivendo por lá "de favor", como se diz.

Algumas pessoas são bem afortunadas o suficiente para, tendo uma casa "sobrando", ou mesmo um espacinho a mais no terreno, cederem a cara ou parte do terreno até que o parente se arrume por um tempo. Uns meses, quem sabe.

Acontece que uns meses se tornam uns anos; uns anos se tornam décadas. No meio tempo, aquele parente vê que a casa é um pouco grande para suas necessidades, ele tem uma outra pessoa que está precisando de moradia... Um filho, digamos.

E, com nossa benevolência, o rapaz passa a morar lá, mas, como a vida segue certos caminhos inelutáveis, o garoto se torna homem e se casa, ocasião em que a nora de tal parente passa a viver com o sogro.

Mas eis que - ironia do destino! - o seu parente volta ao pó, donde saiu, e lá moram só o filho e sua esposa. Acontece que, infelizmente, ela não se dá bem com você e, naqueles jantares de família em que sempre há motivo para criar briga, ela decide insinuar que ela vai ficar com a casa, porque já está morando lá há... quanto tempo mesmo? É tanto que nem dá pra contar.

Como se não bastasse ela acrescenta: "Falei com um advogado e ele disse que a casa é minha por USUCAPIÃO." Quem ouve isso imediatamente se assusta, porque, se um advogado disse, o que se poderá fazer, o que será de você?

Ora, será o que você já é, o proprietário da casa, se se precaver.

Pode haver usucapião?

Em primeiro lugar, não. Não pode haver usucapião.

Como sabemos, usucapião é um instituto pelo qual alguém, após usar por muito tempo certo bem, torna-se proprietário dele, porque o antigo proprietário não se queixou, não o pediu, deixou ser por um bom tempo.

No Brasil, existem vários tipos de usucapião, mas a maioria demora umas boas décadas para acontecer.

"Doutor! só que ele já vive há mais de quarenta anos! Ele já usucapou a maldita casa."

Calma lá. Primeiramente, é "usucapiu". "Segundamente", ele não usucapiu não, porque, no caso de alguém que empresta um imóvel, não pode haver usucapião pelo simples fato de que seria uma tremenda falta de honestidade.

Veja só. Emprestar um bem único (em juridiquês, chamamos isso de bem "infungível") para alguém sem esperar nada em troca é o que o bom advogado chama de comodato. Comodato, do latim commum dato (dado em comum), é o contrato no qual alguém empresta a outrem uma coisa única, irrepetível (uma casa, por exemplo) sem esperar nada em troca (sem cobrar um aluguel, por exemplo), senão que cuide do bem como se seu fosse e não venha a pedi-lo para si, porque isso desqualificaria a bondade de quem emprestou o bem.

Afinal, emprestar algo a alguém dizendo explicitamente que é um empréstimo é diferente de uma pessoa que encontra uma casa abandonada e vai vivendo, vai vivendo, vai vivendo até que, mil anos depois, o dono quer de volta. No primeiro caso, comodato; no segundo, usucapião. Não pode haver usucapião de bem dado em comodato pelo simples fato de que seria pura má-fé da pessoa a quem foi emprestado se negar a devolvê-lo.

"Toma isto aqui que é meu e muito caro, mas devolve."

"Ok."

Alguns anos depois: "Pronto, pode me devolver."

"Ah, mas faz tanto tempo..."

O tempo não convalida um contrato pautado na boa-fé. Negar-se a devolver algo emprestado é charlatanismo, espírito de porco, coisa de gente ruim.

E o Direito que merece esse nome e pode usá-lo com letra maiúscula não gosta de gente ruim.

No entanto, acontece que o Direito, cheio de boas intenções, é meio burro. Então, o melhor a se fazer é deixar tudo clarinho, tim-tim por tim-tim, pro Direito entender as coisas. O que fazer, então, se aquela maldita nora, aquele maldito filho de alguém que foi um amigo seu, não quer devolver algo que nunca lhe pertenceu?

Primeiro, confirme que a casa está registrada em seu nome no cartório competente. Depois, assine um contrato de comodato com o seu parente, que não é salafrário que nem esse outro que quer tomar o que é teu.

Como saber em nome de quem está a casa?

Ora, se você tem a escritura em mãos, é muito simples. Basta ver seu nome e pular de alegria.

Se a casa está registrada em seu nome, mas você não tem o registro em mãos, é necessário, em primeiro lugar, saber onde está a casa. Isto posto, basta ver na Internet qual o cartório de imóveis responsável por esse bairro, essa região. Por exemplo, Belém, a capital do Pará, tem dois cartórios de registro de imóveis, o que divide a cidade em duas. Cada qual toma conta de uma parte.

Consequentemente, basta ver na região de qual dos dois está o imóvel. De posse dessa informação, é necessário marchar ao cartório munido de uma certa quantia (no Pará, atualmente, R$ 52,20) e pedir a certidão de propriedade do imóvel.

No prazo de alguns dias eles elaborarão a certidão para que a possa consultar e correr pro abraço, a não ser que o imóvel esteja registrado no nome de outra pessoa, ou nunca tenha sido registrado em cartório. Neste caso, é melhor correr atrás de um advogado.

Isso, contudo, não é suficiente. Porque a pessoa contra a qual você está se prevenindo quer lhe tomar o que é seu, não custa se precaver firmando um contrato de comodato! Ora, o Código Civil (art. 579) reconhece que o comodato pode ser firmado entre duas pessoas oralmente. Basta que o proprietário entregue ao outro o bem em empréstimo, estando claro de que não se trata de uma doação.

Como, porém, provar isso ao juiz, se ele não estava lá no momento? E o que fazer, se surgiu um terceiro mal intencionado?

Assine um contrato de comodato e o registre se possível

Peça a um advogado que lhe faça um contrato de comodato escrito. É claro que você pode tentar sozinho, mas é melhor se precaver ao máximo, não?

Neste caso, diga ao querido parente, morador da casa emprestada, que deseja regularizar a situação, porque você tem medo do futuro e quer resguardar as coisas, mas não deseja que ele saia de lá. Assim que ele concordar - o que se espera, já que foi tão bacana por tanto tempo -, vá atrás do seu querido advogado e lhe peça com a boca bem cheia um contrato de COMODATO.

Se possível, ainda lhe diga que vá averbar esse contrato, se isso for possível.

Ora, a Lei de Registros Publicos (LRP) não lista o contrato de comodato como um desses contratos que pode ser averbado na matrícula do imóvel. Entretanto, ele pode ser registrado num Cartório de Títulos e Documentos (LRP, art. 127).

E, além disso, existem alguns Estados, como o Pará e Santa Catarina, que aceitam, sim, a averbação do contrato de comodato. Sabemos disso, porque todo Poder Judiciário tem um código sobre as serventias extrajudiciais (os cartórios) e alguns deles preveem essa possibilidade. (Veja o código do Pará aqui e o de Santa Catarina, aqui.)

No Pará, é necessário registrar o contrato de comodato num Cartório de Títulos e Documentos, como a LRP (art. 127) faculta, para, então, averbá-lo na matrícula do imóvel, como manda o Código de Normas dos Serviços e Registros Notariais (art. 672, II, u).

Depois de tudo isso, pode dormir sossegado, que ninguém vai "usucapar" a sua casa.

Caso deseje uma consultoria ou assessoria sobre o seu caso, entre em www.domingueselisboa.net

11 Comentários

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Não recomendo a ninguém a efetuar empréstimo de imóvel, mesmo com contrato de comodato.
Tive esta triste experiência, onde meu pai em vida celebrou um empréstimo de imóvel através de comodato, para um antigo amigo que passara por dificuldades.
Após falecimento de ambos, o comodato foi extinto e o imóvel desocupado por livre vontade dos parentes do comodatário.
Acontece que agora, o espólio do mesmo, ingressou com ação trabalhista, alegando que ele trabalhava para nós; sendo que isso não é verdade.
O mesmo, não trabalhava, não havia subordinação, e sequer havia horários ou pagamentos.
Infelizmente, a luz da CLT, basta ser lançada uma dúvida, para que a parte menos favorecida seja elegível a sentença, entendendo que o comodato pode se caracterizar salário "in natura".
Minha família, sente-se profundamente lesada, pela injustiça cometida, diante de uma caridade que meu pai em vida realizou. continuar lendo

obs, também nao se conjuga usucapar e sim usucapir. ele nao vai usucapir. continuar lendo

por isso colocou entre aspas, fazendo uma referência a parte anterior do texto em que os leigos geralmente se expressam mal... continuar lendo

Oi, boa tarde!
Minha tia por parte de pai mora a bastante tempo na casa do meu pai que ele a emprestou até quando falecesse em troca de uma ajuda no passado. Na casa, existem as separações entre minhas irmãs; e foi eu que me ferrei na história. Conversei com meu pai pra ela dar a casa mas ele tem pena dela por não ter onde morar, mais que ele não gosta de ser um homem sem palavra e disse que era pra deixar quieto...sendo que a própria filha dele não pode ter a tal da privacidade por está morando num local pequeno e barulhento pois a além da minha tia morar na minha futura casa é abusada pois já maltratou até minha mãe por N motivos desnecessários. O filho dela é bandido e o meu medo é que façam algo com a gente se eu acionar a justiça. O que eu faço?? continuar lendo

Olá Fabio, execelente artigo. No entanto o que fazer no caso do tal parente nao querer assinar esse contrato e se recusar a sair da casa? continuar lendo

Olá, Júlia! Esse é o caso para ajuizar uma ação de reintegração de posse. continuar lendo